3.4.1 Inleiding
Verantwoording
In deze paragraaf wordt verantwoording afgelegd over het beleid en de plannen uit de paragraaf grondbeleid van de Programmabegroting 2016-2019 die voortkomen uit de Strategische Visie Venlo 2030 en de structuurvisies. Gestart wordt met een algemene visie op het grondbeleid. Dan volgt een korte beschouwing over de belangrijkste ontwikkelingen van het grondbeleid met betrekking tot woningbouw en bedrijvigheid in 2016. Vervolgens wordt ingegaan op de specifieke aanpak en actuele prognose van het te verwachten resultaat van alle lopende en in 2016 afgesloten grondexploitaties. Tot slot wordt ingegaan op de winstneming in 2016, de opgebouwde algemene grondreserve en risico`s van de lopende grondexploitaties.
3.4.2 Visie op het grondbeleid
Doel van het grondbeleid
Het grondbeleid is overheidsbeleid gericht op de markt waar de grond wordt gekocht, geëxploiteerd, ontwikkeld en weer verkocht. Het omvat zaken als verwerving van grond, vestigen van een voorkeursrecht, onteigening, bouwrijp maken, aanleg nutsvoorzieningen, inrichting van de openbare ruimte, uitgifte van bouwrijpe grond en het kostenverhaal.
Het grondbeleid draagt bij aan:
- De realisering van maatschappelijke doelstellingen van de gemeente Venlo via ruimtelijk-fysieke initiatieven.
- De verbetering van de kwaliteit van de ruimtelijke inrichting.
- Een rechtvaardige verdeling van kosten en baten die ontstaan als gevolg van interventies door de gemeente, en/of particulieren op het terrein van de ruimtelijke inrichting.
Risicomijding via situationeel grondbeleid
De gemeente Venlo kan kiezen uit actief en faciliterend (of passief) grondbeleid en diverse tussenvormen daarvan. Venlo laat de keuze afhangen van de omstandigheden en kiest voor “situationeel” grondbeleid. In de Ruimtelijke Structuur Visie Venlo 2014 is aangegeven dat de gemeente Venlo ter beperking van financiële risico`s het ontwikkelen steeds meer wil over laten aan de markt. Gebouwd wordt vooral op inbreidingslocaties in het stedelijk centrum waarmee tevens bij voorkeur ruimtelijke knelpunten worden opgelost. Bij de ruimtelijke ontwikkelingen maakt de gemeente zoveel mogelijk gebruik van bestaand (leegstaand) vastgoed en van gronden die hun functie hebben verloren.
Herstructureringsprojecten in het stedelijk centrum zullen in het algemeen een beduidend hoger krediet vragen dan ontwikkelingen op uitleglocaties, waardoor het moeilijker is om een grondexploitatie kostendekkend te maken. Uit de (markt-) ontwikkelingen in de regio komt naar voren dat de financiële risico’s van grondexploitaties zijn toegenomen en dat woningbouw vooral via herstructurering in plaats van op uitbreidingslocaties plaatsvindt. Strategisch grondaankopen zijn de laatste jaren niet meer aan de orde geweest.
Om ontwikkelrisico`s zoveel als mogelijk te beperken wordt waar mogelijk gekozen voor faciliterend grondbeleid. Ook bij faciliterend grondbeleid heeft Venlo via het bestemmingsplan en bij de contractvorming beïnvloedingsmogelijkheden.
Dat sluit niet uit dat de gemeente Venlo, in specifieke gevallen, zal kiezen voor actief grondbeleid. Bijvoorbeeld in grondexploitaties waarin de gemeente vanuit haar publieke belang sturing wil uitoefenen en regie wil hebben op een ontwikkeling dan wel voor noodzakelijke ontwikkelingen die marktpartijen niet zelf rendabel kunnen oppakken. Bij nieuwe initiatieven worden bewoners en maatschappelijke partners, zoals welzijnsorganisaties en woningbouwcorporaties, nauw betrokken.
Kostenverhaal
De gemeente streeft er naar om vóór de vaststelling van het bestemmingsplan (“anterieur”) met partijen tot overeenstemming te komen over de ruimtelijke invulling, locatie-eisen, fasering en het verhaal van de kosten. Als de verwachting is dat dit niet lukt, bereidt zij een exploitatieplan voor. Daarin zijn onder andere de te verhalen kosten opgenomen. Een exploitatieplan dient in voorkomend geval gelijktijdig met het bestemmingsplan te worden vastgesteld.
3.4.3 Ontwikkelingen in het grondbeleid in 2016
Woningbouw
Het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL 2014) en de daar ingezette lijn van dynamisch voorraadbeheer heeft tot gevolg dat de plancapaciteit beter in balans met de kwantitatieve opgave dient te worden gebracht. In de op 20 april 2016 vastgestelde regionale structuurvisie wonen Noord-Limburg is vastgelegd dat de overcapaciteit aan woningbouwplannen met minimaal 40% tot 2020 terug gedrongen dient te worden. Nog niet bekend is waar en welke woningbouwplannen zullen worden geschrapt.
Dit kan mogelijk gevolgen hebben voor onze grondexploitaties. Dat wordt in 2017 in beeld gebracht.
Bedrijvigheid
Eind 2016 hebben de betrokken gemeenteraden ingestemd met de vervlechting van de grond- en vastgoedexploitaties van DCGV, TPN, Venlo Greenport, Innovatoren en Villa Flora. Deze zijn ondergebracht in de BV Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo respectievelijk de BV Campus Vastgoed Greenport Venlo. Hiermee wordt bewerkstelligd te komen tot de integrale ontwikkeling van een hoogwaardig en gevarieerd werklandschap waarin sprake is van een ontwikkelbedrijf met een gebiedsautoriteit. Aangezien de grondexploitatie behoort tot een deelneming vindt verantwoording plaats binnen de algemene dienst.
Acquisitie
Voor de periode 2015-2017 heeft het Grondbedrijf via de grondexploitatie Trade Port West een budget vrijgemaakt om extra te investeren in acquisitie. Doel is om investeringen en werkgelegenheid naar Venlo te halen. In 2016 heeft dit geleid tot de verkoop van bijna 30 ha bedrijfskavels en dat levert ca. 600 nieuwe banen op.
Naast acquisitie voor de grote bedrijfskavels in Trade Port Noord wordt voor de overige bedrijventerreinen in Venlo gebruik gemaakt van een acquisiteur. Samen met de acquisiteur heeft het Grondbedrijf actie ondernomen om een aparte website te laten maken voor de verkoop van vastgoed en bedrijventerreinen: www.venloverkoopt.nl. Tevens hebben we hier te koop borden geplaatst op enkele kavels om de aandacht hier meer op te vestigen.
Onafhankelijke taxatie bij uitgifte
Bij verkoop van grond (waarvoor vooraf geen grondprijs is vastgesteld) en vastgoed aan een marktpartij wordt een taxatie verricht door één of meerdere onafhankelijk en gecertificeerde taxateur(s) van onroerend goed. De taxatie wordt vóór de verkooponderhandelingen verricht om de marktwaarde vast te stellen op basis van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria. Deze aanpak vergroot transparantie en marktconformiteit en sluit aan bij de richtlijn van de Europese Commissie waardoor ongeoorloofde staatssteun wordt voorkomen.
Aanscherping BBV-voorschriften
De landelijke commissie voor het Besluit begroting en verantwoording (BBV) kondigde in juli 2015 nieuwe verslaggevingsregels voor grondexploitaties aan. De commissie heeft het standpunt ingenomen dat grondexploitaties in beginsel geen langere voortschrijdende termijn dan 10 jaar mogen hebben. Een toenemende looptijd van grondexploitaties betekent een toenemende onzekerheid ten aanzien van de haalbaarheid van begrote opbrengsten en een toenemend risico van kostenoverschrijdingen. Van deze termijn kan door de raad gemotiveerd worden afgeweken mits de gemeente risico beperkende beheersmaatregelen heeft genomen om de onzekerheden en risico`s, die gepaard gaan met de langere looptijd, af te dekken. Verdere aanscherping betreft het afschaffen van de Niet-In-Exploitatie-Genomen-Gronden, het limiteren van de kostensoorten en nieuwe regels en beperkingen in rentetoerekening en disconteringsvoet. Maart 2016 is een nieuwe Notitie Grondexploitatie door de commissie BBV uitgebracht, waarin deze regels zijn bekrachtigd. Verder is er een duidelijke splitsing tussen exploitaties op eigen gemeentelijke gronden enerzijds, en faciliterend grondbeleid anderzijds aangebracht. Deze exploitaties worden separaat op de balans gepresenteerd.
Voor Venlo betekent dit concreet, zoals reeds gemeld in de Nota Grondbedrijf 2017, dat de langere looptijd voor Kazernekwartier nog moet worden bekrachtigd en dat als gevolg van de rente- en discontoaanpassing er extra ca. € 1 miljoen aan de voorziening Nadelige exploitatieresultaten is toegevoegd (ten laste van de Algemene Grondreserve).
Vennootschapsbelasting (Vpb) bij overheidsondernemingen
Per 1 januari 2016 geldt de Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen. Overheidsactiviteiten, zoals grondexploitaties, die zich als een onderneming met winstoogmerk kwalificeren worden Vpb-plichtig. Venlo is Vpb verschuldigd over de winst die per saldo in enig jaar over de gezamenlijke Vpb-plichtige (clusters van) activiteiten wordt gerealiseerd. Samen met Deloitte is het grondbedrijf voor de vennootschapsbelasting geanalyseerd. Voor boekjaar 2016 is de Vpb-verplichting voor het grondbedrijf nihil.
Rekenkameronderzoek
Op 8 juni 2016 heeft de Rekenkamercommissie het Rekenkameronderzoek Grondbeleid Venlo gepubliceerd. Gebleken is dat de grootste verbeteropgave is gelegen in de vastlegging van de werkwijze van de organisatie, de verbetering van het risicomanagement en de informatievoorziening. Verbetering van de informatievoorziening geldt ten aanzien van de inhoud, de timing en het kennisniveau. Met het verbeteren van de drie onderdelen “werkwijze, risicomanagement en informatievoorziening” kan het inzicht, begrip en daarmee de sturing worden versterkt. Het Grondbedrijf heeft de aanbevelingen van de Rekenkamercommissie reeds opgepakt en verwerkt in de nota grondbedrijf 2017, de resterende aanbevelingen worden in 2017 afgerond.
3.4.4 Actuele prognose van toekomstige resultaten van alle grondexploitaties
Het aantal lopende grondexploitaties en voorraadposities van het grondbedrijf is in onderstaande tabel zichtbaar:
Het saldo van verwachte toekomstige positieve resultaten van deze exploitaties bedraagt € 4,7 miljoen. In vergelijking met de vorige jaarrekening (€ 3,8 miljoen positief), is dit € 0,9 miljoen hoger. Het verschil zit vooral in een hogere prognose op contante waarde voor Trade Port West als gevolg van nieuwe BBV-voorschriften.
Bij de herziening van de grondexploitaties Q4 en Venlo Centrum Zuid zijn, vooruitlopend op gesprekken met de betrokken marktpartijen, de autonome ontwikkelingen verdisconteerd. Dit heeft tevens geresulteerd in het verlengen (met drie jaar) van de looptijd van deze exploitaties. De looptijd van Centrumplan Blerick werd met twee jaar verlengd i.v.m. een langdurige procedure omtrent het bestemmingsplan.
Een aandachtspunt vormt het in de komende jaren vrijkomende gemeentelijke vastgoed. Het vinden van een nieuwe functie of verkoop is onder de huidige marktomstandigheden moeilijk realiseerbaar. Ook leegstaand vastgoed kost geld. Immers veel lasten zijn onafhankelijk van het gebruik en een minimaal niveau van onderhoud is onvermijdelijk. Indien de kwaliteit zodanig is dat hergebruik niet mogelijk is, zal een pand worden gesloopt. Of deze kosten kunnen worden opgevangen binnen de restwaarde van een perceel moet per project worden beoordeeld. In 2015 is afgesproken het overtollig gemeentelijk vastgoed binnen het grondbedrijf te administreren en ook het resultaat jaarlijks in de algemene grondreserve te verdisconteren. In 2016 werd hierop een nadelig resultaat van € 0,1 miljoen behaald.
Reserves en voorzieningen.
De algemene grondreserve bedraagt ultimo 2016 € 5,9 miljoen. Dat is ca. anderhalf miljoen lager dan bij de vorige jaarrekening en € 0,4 miljoen lager dan de verwachting was ten tijde van het opstellen van de Nota Grondbedrijf 2017. De grootste mutaties benoemen we hier: onttrekkingen betroffen de toevoeging aan de voorziening als gevolg van jaarlijkse herwaardering, gemeentelijke opschoning van de staat van activa en lagere marktwaarde van een locatie in Blerick. Toevoegingen aan de grondreserve waren in 2016 o.a. verkoop van een bedrijfsgrond, de jaarlijkse rentebijschrijving alsmede enkele kleinere toevoegingen. Op termijn wordt een voorzichtig herstel van de grondreserve verwacht, waardoor aanvulling op dit moment niet van toepassing is.
De Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten is gebaseerd op de contante waarden van de grondexploitaties met een nadelig saldo per 31 december 2016. De voorziening is rentedragend, zodat de geprognosticeerde verliezen per einddatum van een grondexploitatie kunnen worden gedekt. Er is in 2016 per saldo € 5,1 miljoen toegevoegd, vooral voor de projecten Q4 en Venlo Centrum Zuid en Centrumplan Blerick, o.a. als gevolg van nieuwe rente- en discontovoorschriften en verlenging van de looptijd van deze projecten. Alle exploitaties zijn contant gemaakt tegen de nieuw voorgeschreven discontovoet van 2%. Per saldo bedraagt de voorziening Nadelige Exploitatieresultaten per 31 december 2016 € 33,1 miljoen.
Schematisch ziet het verloop van deze reserve en voorziening er als volgt uit: (bedragen in miljoenen euro’s, stand per ultimo):
Specificatie van de jaarschijf 2016 van de voorziening geeft het volgende beeld:
Voor een uitgebreide toelichting van de (majeure) grondexploitaties verwijzen we naar de bijlagen grondbedrijf elders in deze jaarrekening.
3.4.5 Winstneming en afgesloten projecten
Vervroegde winstneming was in 2016 mogelijk ter hoogte van € 4,1 miljoen als gevolg van de grondverkoop Holland Casino. Verder zijn vijf projecten administratief afgesloten met een vrijwel neutraal resultaat.
3.4.6 De beleidsuitgangspunten, reserves en risico's van grondzaken
De weerstandsratio wordt gepresenteerd in een gemeentelijk totaal, dat wil zeggen niet meer het grondbedrijf apart. Uiteraard wordt wel alle benodigde informatie die leidt tot dit cijfer door het grondbedrijf samengesteld. In dit kader is het interessant de gewogen risico’s in de grondexploitaties schematisch weer te geven.
De onderverdeling van het risicoprofiel van het grondbedrijf (totaal € 27,6 miljoen) ziet er als volgt uit:
